São três as principais tipologias de ativos imobiliários que dão suporte à atividade varejista, quais sejam: edificações comerciais ou lojas, edifícios voltados à logística, que abrangem a recepção, armazenagem e distribuição das mercadorias e, por fim, os espaços administrativos. Há que se esclarecer, entretanto, que, eventualmente, as três espécies podem aparecer combinadas em um mesmo ativo imobiliário, muito em função da envergadura do negócio.
Quanto menor o negócio, maior a propensão a apresentar o trio de atividades em uma mesma instalação física. Por outro lado, quanto maior a empresa varejista, maior a probabilidade de aqueles serem isolados fisicamente em decorrência da cobertura geográfica do negócio.
Independentemente do estágio de desenvolvimento do empreendimento varejista e da estrutura imobiliária com a qual conta, é sempre cabível perguntar-se: está sendo extraído todo o potencial de contribuição para o sucesso do negócio que os ativos imobiliários da organização podem oferecer?
Antes de se responder a esta indagação é necessário esclarecer as formas pelas quais a composição do portfólio imobiliário de uma organização pode afetar o resultado dos negócios.
As definições imobiliárias que envolvem, desde a localização e o tamanho do imóvel até as condições dos contratos de locação, influenciam aspectos da organização tais como controle de custos, volume de vendas, gestão de recursos humanos, formação de cultura empresarial, sustentabilidade, responsabilidade social corporativa e, ao menos, mais oito perspectivas.
Portfólio de imóveis
A forma como são tomadas as decisões que o envolvem o portfólio de imóveis de uma organização pode ser chamada de estratégia imobiliária.
Se cada uma das variáveis da estratégia imobiliária merece para si um texto dedicado, na presente ocasião aborda-se as contribuições que as edificações da empresa varejista podem fazer para a melhoria da sustentabilidade empresarial.
Nesse contexto, observa-se que a construção e ocupação de edificações pode demandara utilização de recursos materiais, o consumo de água e de energia e a geração de resíduos.
Em paralelo, a saúde e o bem-estar dos ocupantes destes edifícios é impactada pelas condições resultantes das soluções de arquitetura e engenharia neles incutidos.
Consequentemente, para se postular a posição de empresa sustentável é pertinente incorporar, além da comercialização de produtos ambientalmente e socialmente responsáveis, ativos imobiliários condizentes com tal posicionamento.
Eficiência energética
Conceitualmente, uma edificação sustentável deve incorporar eficiência energética e hídrica, utilizar-se de materiais adequados, promover o bem-estar e a saúde dos usuários e relacionar-se com o entorno de forma a minimizar impactos negativos.
Isso posto, resgata-se a classificação apresentada no primeiro parágrafo. Para cada uma das três tipologias, ou seja, uma loja, um centro logístico ou um bloco administrativo, haverá uma abordagem dedicada de sustentabilidade.
A titulo de exemplificação, para se alcançar a almejada eficiência energética em um galpão logístico, além do conjunto lâmpada/luminária eficiente, a integração entre iluminação natural zenital e a automação da iluminação artificial deverá ser priorizada. Já em um escritório, o sistema de ar condicionado será o objeto de maior atenção.
No caso das lojas, além do sistema de climatização é desejável dar atenção à iluminação das vitrines e displays.
Não à toa, o USGBC (United States Green Building Council) categorizou uma das principais certificações ambientais para o espaço construído, a certificação LEED (Leadesrhip for Environmental and Energy Design) em acordo com cada tipologia. Foram criadas as certificações LEED retail (varejo), LEED warehouse (armaz) e LEED New Construction (novas construções, originalmente para edifícios de escritórios).
Estratégias de sustentabilidade
O varejista comprometido com a sustentabilidade pode, portanto, enveredar pela incorporação de estratégias de sustentabilidade para os imóveis que contrói e opera, sempre tendo em foco as características de cada edificação.
Se há a preocupação de se posicionar no mercado como empresa sustentável, é fundamental o alinhamento entre o que as propriedades dos produtos vendidos e os espaços ocupados comunicam.
Texto escrito Por David Douek
David Douek é mestre e doutorando em administração pela FEA USP, arquiteto e urbanista pela FAU USP e administrador de empresas pelo Mackenzie. Fundou e dirige a OTEC, empresa de consultoria que atua no setor de real estate. Possui especializações em Green Buildings (Colorado State University), Investimentos Imobiliários (FGV), e Operações de Mercado Financeiro (FIA). Atua, também, como conselheiro do capítulo brasileiro da IBPSA.
Fonte: Redação IBEVAR